Textes fondamentaux



actualits juridiques
  • Bail commercial : Partie réglementaire - Articles R.145-1 du Code de commerce - Version août 2009
  • Bail commercial : Partie législative - Articles L.145 et suivants du Code de commerce - Version août 2009
  • Loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation : Loi du 6 juillet 1989 - Version mai 2011.

La location immobilière

Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent, c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un bail écrit est obligatoire.

L'état des lieux

C'est un document essentiel qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. Il doit obligatoirement être joint au contrat de location. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Il est établi en deux exemplaires et doit être conservé pendant toute la durée de la location. On distingue l'état des lieux d'entrée, en début de la location et l'état des lieux de sortie, en fin de la location.

Le propriétaire (ou son représentant) et le locataire l'établissent en commun et à l'amiable juste avant la remise des clefs et au moment de leur restitution. Il doit être constaté par écrit, signé et daté du propriétaire et du locataire. 

Si le propriétaire refuse ou omet de dresser un état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque en fin de bail sont dues à la faute du locataire. 

Si le locataire s'oppose à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé l'avoir reçu en bon état. Si aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera présumé avoir reçu le logement en bon état. 

Lorsque l'une des parties refuse de dresser à l'amiable un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier; celui-ci vous convoquera au moins 7 jours à l'avance. Les frais d'huissier sont partagés par moitié. 

Pour les éléments de chauffage, la loi prévoit la possibilité de compléter l'état des lieux jusqu'au premier mois de la période chauffe. 

A tout moment, pendant ou à la fin de la location, en cas de litige portant sur l'état des lieux, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE. 

L'état des lieux de sortie doit être, à nouveau, signé par les deux parties, c'est après cette étape que le propriétaire est engagé à vous restituer le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme demandée par le propriétaire au locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Il sert à couvrir les éventuelles dégradations causées au logement par le locataire. Le dépôt de garantie est, en principe, versé au moment de la signature du bail, encaissé et conservé jusqu'à la fin de la location.

Le dépôt de garantie est désormais réduit à un mois. 

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). La restitution peut être totale, si vous n'êtes redevable ni de loyers arriérés, ni de réparations locatives ou elle peut être partielle, voire nulle.

Toute retenue effectuée par le propriétaire doit s'accompagner de justificatifs, notamment les factures acquittées. Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main-d'oeuvre au locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie. 

Dans les appartements en copropriété, le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie en attendant de recevoir le décompte annuel des charges sans avoir à payer des intérêts légaux.

Aucun texte de loi n'impose le versement d'un dépôt de garantie : pour qu'il soit exigible par le propriétaire, son versement doit être expressément prévu par le contrat de location. En outre, aucun dépôt ne peut être réclamé lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. 

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?

Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire : il est normal par exemple que la peinture ou les moquettes passent, ou que le locataire accroche des cadres aux murs. Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effectuer de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire.

Le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu ; il n'a pas à être remis à neuf.

En revanche, les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire. C'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants.

De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine.

De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur un plafond.

Le contrat de location

Le contrat de location ou "bail" doit être établi par écrit, daté, signé et remis à chacune des parties. 

Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire, "sous seing privé" (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (Administrateur de Biens, agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.

Il peut aussi être établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

Si le propriétaire est une personne physique, une SCI familiale ou une indivision, le bail a une durée de 3 ans ; si c'est une personne morale (banque, établissement de crédit, mutuelle, assurance...), la durée minimale est de 6 ans.

Il est possible de conclure un bail pour une durée entre un et trois ans quand un événement précis (qui devra être indiqué dans le bail) justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

Le bail prend fin par le congé donné par le locataire ou le propriétaire ou par une décision de justice y mettant fin.

A l'expiration du bail, si le propriétaire souhaite continuer la location, il n'a aucune démarche à faire. Le bail est reconduit pour 3 ou 6 ans. Il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial. L'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, à condition toutefois qu'un clause de révision figure dans le bail initial.

Si le locataire souhaite partir

Il est possible de quitter le logement en cours de bail, sans avoir à donner aucun motif mais à condition d'en avertir le propriétaire par lettre recommandée avec AR, au moins trois mois à l'avance. Ce délai peut être ramené à un mois dans le cas de mutation professionnelle ou de perte involontaire d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, sur présentation d'un justificatif (le départ à la retraite, abandon de poste ou démission sont exclus) ou être bénéficiaire du RMI, avoir plus de 60 ans et votre état de santé justifie un déménagement rapide ou également être un étudiant qui vient d'obtenir son premier emploi.

Le délai du préavis court à compter du jour de réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Même s'il quitte les lieux avant la fin du préavis, le locataire qui donne son congé doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si entre temps un nouveau locataire lui succède avec l'accord du propriétaire.

Les obligations du locataire

"Le locataire est obligé de s'assurer contre les responsabilités dont il doit répondre en qualité de locataire", c'est-à-dire le risque d'incendie, d'explosion, de dégât des eaux... Le locataire doit justifier de la souscription de cette assurance non seulement lors de la remise des clés mais également chaque année à la demande du bailleur (art. 7-g de la loi du 6 juillet 1989).

Les formalités diverses

Le propriétaire a intérêt à vérifier, auprès des services concessionnaires, que le locataire a fait arrêter les compteurs d'eau, gaz, électricité et téléphone. Il doit signaler le changement d'adresse du locataire au service des impôts : en effet, la taxe d'habitation est due par le locataire qui occupait le logement au 1er janvier de l'année.

Rupture du contrat de location avant la fin du bail

Le propriétaire ne peut rompre le contrat que si le locataire ne respecte pas ses obligations. Il peut s'agir du retard systématique du locataire dans le paiement des loyers, troubles de voisinage, travaux de transformation effectués sans autorisation, défaut d'entretien du logement... Le congé doit indiquer le motif allégué.

Quel que soit le motif du congé donné par le propriétaire, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement.

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic, le propriétaire, s'il lui donne congé, doit lui proposer un relogement, sauf s'il est lui-même âgé d'au moins 60 ans ou que ses ressources annuelles sont inférieures au seuil ci-dessus.

Rupture du contrat de location à la fin du bail

La rupture ne peut avoir lieu que pour vente ou pour cause personnelle :
  • soit le propriétaire vend son logement : le locataire dispose d'un droit de préemption (priorité pour l'acheter). Le propriétaire doit lui donner congé en indiquant le prix et les conditions de vente. L'offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. L'offre de vente est valable deux mois. Si le locataire accepte l'offre, il dispose de deux mois (quatre mois en cas de demande de prêt) pour réaliser la vente. Si le locataire refuse l'offre, il doit quitter le logement à l'expiration du bail. Le congé doit être donné par lettre recommandée avec AR ou par huissier 6 mois avant la fin du bail. Si le locataire n'a pas accepté l'offre de vente du propriétaire et que par la suite celle-ci est plus avantageuse, le locataire dispose alors d'un second droit de préemption. Le propriétaire ou le notaire doit en informer le locataire. La nouvelle offre doit alors lui être envoyée par lettre recommandée avec AR, à sa nouvelle adresse. A réception, le locataire bénéficie d'un mois pour manifester sa volonté d'acheter. 
  • soit le propriétaire reprend son logement pour l'habiter lui-même ou par un membre de sa famille (conjoint, concubin notoire depuis au moins un an, partenaire lié par un Pacs, ascendants, descendants...). Il doit donner congé au locataire en précisant le motif et il doit mentionner les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, lequel doit faire du logement repris sa résidence principale.
  • soit pour un motif légitime et sérieux.

Le dossier de diagnostic technique

Depuis le 1er novembre 2007, les documents relatifs à la performance énergétique et aux risques naturels et technologiques le cas échéant, constituent le dossier de diagnostic technique, fourni par le propriétaire et annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Depuis le  12 août 2008, le constat de risque d’exposition au plomb est également joint.
Le dossier doit comprendre :

  • le diagnostic de performance énergétique (depuis le  01 juillet 2007) ;
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
  • l'état relatif à la présence de termites ;
  • le constat de risque d'exposition au plomb (depuis le 12 août 2008) ;
  • l'état de l'installation intérieure de gaz ;
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
  • un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité.

La durée de validité de ce document varie de 6 mois à 10 ans. Le "diagnostic technique unique" a pour but de prendre en compte les préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants, ainsi que le diagnostic énergétique des logements dans une optique d'incitation à l'éco-énergie (isolation des logements, ventilation, récupération des eaux de pluie pour alimenter les wc...).
Les diagnostiqueurs immobiliers ont l'obligation de détenir une certification pour exercer leur activité.